Investissement immobilier en Floride

Vous souhaitez investir dans l’immobilier en Floride, mais vous ne connaissez pas les impacts fiscaux et comptables. Vous vous interrogez sur l’achat en propre ou l’achat par le biais d’une société. Nous allons aborder ces différents points successivement.

Comment acheter ?

Vous avez trouvé un bien immobilier pour investir en Floride, il vous reste à définir les conditions de l’investissement. Comme en France, deux solutions s’offrent à vous. Premièrement, vous pouvez acheter ce bien en votre nom. Deuxièmement, vous pouvez investir par l’intermédiaire d’une société. Cette dernière pouvant être transparente fiscalement ou fiscalisée (SCI à l’IR ou SCI à l’IS si nous voulons comparer avec le régime français).

Acheter un bien immobilier en propre vous expose à un risque illimité sur votre patrimoine. En effet, aucune autre personnalité juridique n’a été créée pour contrecarrer l’impact des poursuites ou autres déboires dont vous pouvez faire face en tant que propriétaire foncier. Votre patrimoine ne sera pas protégé et son éventuelle transmission ne sera pas simplifiée. De plus, cette solution est difficilement concevable lorsque plusieurs personnes veulent acquérir le même bien (investissement groupé). Cette option n’est donc pas la plus favorable.

Acheter un bien immobilier par le biais d’une société présente le principal avantage de protéger votre patrimoine. La création d’une personnalité morale indépendante de l’investisseur (personne physique) permettra de faire face aux éventuels recours et limitera la responsabilité des associés à leurs apports dans la société. Cependant, il faut noter que cette limitation pourrait être contrariée si la société et ses associés (son associé unique) ne respectent pas les points suivants :

• Réel apport initial lors de la création de la société (capital permettant à la société de financer son activité courante) et respect des formalités juridiques
• Séparation réelle du patrimoine de la société avec celui des associés. En d’autres termes, la société ne devra pas payer de dépenses personnelles ou encore les associés ne devront pas encaisser des revenus destinés à la société

De plus, si les associés se portent garant ou caution d’un éventuel emprunt fait par la société, la responsabilité sera automatiquement étendue à ce dernier.

D’expérience, il est souvent préférable d’investir en créant ou en utilisant une société. Cette dernière servant de rempart en cas de recours, de conflits ou de procédures. Lors de la revente, ce mécanisme permettra de se désengager d’une partie ou de la totalité du bien. Lors de la transmission, cela peut dans certains cas simplifier la procédure.

Comment financer ?

Vous avez trouvé votre bien immobilier, vous avez défini la structure permettant son acquisition, il ne vous reste plus qu’à trouver le financement. Si vous n’avez jamais vécu et travaillé aux États-Unis, il vous sera peut être difficile de trouver une banque partenaire. En effet, les banquiers américains privilégient l’historique bancaire. Un non résident américain ne justifiant ni de revenus de source américaine, ni d’historique bancaire devra certainement autofinancer une grande partie de son investissement. Si vous disposez d’une surface financière conséquente en France, vous pourrez certainement emprunter en France en donnant des garanties financières autres que le bien en lui-même.

Il faut noter que les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers que vous devez déclarer aux États-Unis.

Impacts fiscaux

La fiscalité ne doit pas être négligée même si cette dernière peut paraître négligeable. L’investissement immobilier en Floride bénéficie de l’exemption d’impôts sur le revenu des personnes physiques (seulement au niveau de l’État) et est soumis à la fois aux impôts fonciers (« real estate tax ») et impôts spécifiques aux biens mobiliers présents dans les appartements donnés en location.

Lors d’un achat en nom propre ou par le biais d’une société fiscalement transparente, les investisseurs devront eux-mêmes déclarer leur revenu et payer les éventuels impôts. Il faut noter qu’à la différence de la France (sauf régime particulier), le bien immobilier sera amorti sur une période de 27 ans et demi. Cet avantage permet de limiter fortement la base imposable voire de constater un déficit foncier. Même si vous dégagez un déficit foncier, il est impératif de le déclarer afin de bénéficier de son report. Dans le cas d’un investissement individuel (en nom propre ou par le biais d’une société unipersonnelle transparente fiscalement), vous devrez déposer une déclaration d’impôts personnels. Si l’investissement est fait par plusieurs associés d’une société fiscalement transparente, vous devrez à la fois déposer une liasse fiscale pour la société puis une déclaration de revenus pour chaque associé.

Le système fiscal avantageux lors de la réalisation de votre projet se répercutera sur la revente de votre bien immobilier. En effet, l’amortissement de votre bien, qui vous permet de limiter l’impôt pendant la période de location de votre bien, viendra augmenter d’autant la plus-value de sortie. En d’autres termes, les avantages au cours de la gestion de votre patrimoine locatif se paie lors de la cession du bien.

Si vous achetez un bien immobilier par le biais d’une société fiscalisée (SCI à l’IS en guise d’illustration), vous devrez déposer une liasse fiscale complète tous les ans. Votre société paiera elle-même ses impôts sur son résultat et les investisseurs ne paieront des impôts sur le revenu que lors de la distribution des résultats de leur société. Selon les conventions fiscales bilatérales, cette distribution pourra faire l’objet d’une retenue à la source lors du paiement des dividendes. L’imposition de ces revenus se fera alors dans le pays de résidence fiscale des investisseurs (à vérifier selon la convention fiscale en application)

Les autres impôts varient selon les caractéristiques de votre investissement. Il existe des régimes d’exonération partielle ou temporaire de taxes foncières. La taxe sur les biens mobiliers n’est applicable que dans le cas où vous louez votre bien immobilier en meublé. Des exemptions existent selon le montant des biens mobiliers présents dans le bien donné en location.

N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez que nous vous accompagnions dans votre projet.