Imposition des plus-values immobilières

Vous êtes résident français et vous avez investi dans l’immobilier floridien. Vous souhaitez vendre votre bien immobilier mais vous ne connaissez pas les conséquences fiscales de cette décision. Cet article va vous permettre de mieux comprendre la fiscalité américaine, floridienne mais aussi française lors de la cession d’un bien immobilier situé en Floride. Si votre bien immobilier est situé dans un autre État, d’autres conséquences peuvent s’ajouter à celles que nous allons étudier. N’hésitez pas à nous contacter pour que nous puissions vous assister.

Que votre bien immobilier soit possédé en nom propre ou par le biais d’une société transparente (e.g. LLC), l’article 13 de la convention fiscale franco-américaine prévoit l’imposition de la plus-value immobilière dans le pays où se situe le bien, soit les États-Unis. Ce même article n’exclut pas l’imposition dans l’autre pays, soit la France. En d’autres termes, le même revenu sera successivement imposé aux États-Unis puis en France. Dans le même temps, l’article 24 de la convention fiscale bilatérale prévoit la limitation de la double imposition. En d’autres termes, l’impôt payé aux États-Unis pourra être pris en crédit d’impôt en France.

Afin de mieux comprendre la fiscalité américaine et française applicable aux plus-values immobilières, nous allons prendre l’exemple ci-dessous :

• Date d’achat du bien : 01/05/2009
• Date de vente du bien : 01/02/2014
• Prix d’achat du bien : 250 000 USD
• Prix de vente du bien : 350 000 USD

Nous traitons seulement le cas d’un investissement immobilier. Si vous souhaitez connaître les conséquences fiscales de la cession de votre habitation principale, n’hésitez pas à nous contacter.

Étude de la fiscalité américaine

Aux États-Unis, vous bénéficiez d’un amortissement fiscal sur une période de 27 ans et demi pour tout bien immobilier situé sur le territoire américain. Cet avantage fiscal qui vous permet de diminuer votre base imposable tout au long de votre investissement a un impact négatif lors de la cession de ce dernier. En d’autres termes, l’amortissement cumulé va impacter le calcul de l’impôt sur la plus-value.

La vente de votre appartement situé à Miami avec une plus-value financière de 100 000 USD est prévue 1^er février 2014. Sachant que vous avez possédé ce bien plus d’un an, vous bénéficierez du régime des plus-values à long terme. Du fait des spécificités du droit américain, la plus-value se calculera de la manière suivante : Prix de vente - Valeur nette comptable du bien, soit 350 000 – (250 000 – 250 000 / 27,50 * 56 / 12, soit 142 424 USD. La plus-value taxable sera de 138 524 USD après déduction de l’abattement personnel de 3 900 USD.

Si vous aviez possédé ce bien moins d’un an, la plus-value serait alors imposable au barème progressif allant de 10% à 39,60%. Si vous souhaitez réinvestir le montant reçu (350 000 USD) ou une part de ce montant, vous pourriez sous conditions bénéficier d’une exonération temporaire de la plus-value réalisée. Son imposition pourrait alors être reportée. N’hésitez pas à nous contacter pour que nous puissions étudier votre situation.

Sachant que votre bien immobilier est situé à Miami, Floride et que vous le possédez en propre ou par le biais d’une société transparente, vous ne paierez que l’impôt fédéral. En effet, l’État de Floride n’impose pas les contribuables personnes physiques. Les plus-values à long terme sont imposées aux États-Unis à différents taux selon le montant en question (0%, 15% et/ou 20%). Le montant cumulé des amortissements pratiqués sur le bien immobilier est soumis à des règles spécifiques et sa taxation peut atteindre 25%.

L’impôt fédéral sera le suivant :

En tant que non-résident fiscal américain, vous serez soumis à un prélèvement à la source de 10% lors de la réalisation de la vente (FIRPTA). Dans le cas d’un prélèvement excessif par rapport à l’impôt réellement dû sur la plus-value immobilière réalisée, il est possible de limiter ce prélèvement à la source. Pour cela, contactez-nous et nous vous assisterons dans cette démarche.

Étude de la fiscalité française

La vente de votre appartement floridien aura également un impact sur votre fiscalité française. En effet, en tant que résident fiscal français, vous devez déclarer ce revenu. La plus-value imposable sera différente de celle imposable aux États-Unis du fait de trois facteurs. Premièrement, le taux de change, celui-ci impacte directement le montant de votre plus-value. Deuxièmement, la méthode de calcul en France ne prend pas en compte les avantages fiscaux accordés par les juridictions américaines. Enfin, il existe des règles spécifiques au droit fiscal français.

Votre impôt français sera calculé sur le revenu suivant : 257 557 EUR (350 000 USD, taux du 10 janvier 2014 utilisé pour la conversion) – 188 262 EUR (250 000 USD, taux du 1^er mai 2009 utilisé pour la conversion) soit 69 295 EUR. La vente étant réalisée entre le 1^er septembre 2013 et le 31 aout 2014, vous bénéficierez d’un abattement exceptionnel de 25%, ce qui réduirait votre plus-value à 51 971 EUR. La plus-value sera soumise au taux spécifique de 19% mais aussi aux contributions sociales (15,50%). La plus-value étant supérieure à 50 000 EUR, vous devrez également vous acquitter d’une taxe supplémentaire calculée à un taux allant de 2% à 6%.

Vos impôts et cotisations sociales en France seront les suivants :

Vous bénéficierez également d’un crédit d’impôt de 20 560 USD à convertir au taux du jour du paiement de ces impôts. Le crédit d’impôt est limité à l’impôt français calculé sur ce même revenu. Si le crédit d’impôt est supérieur à l’impôt français, l’excèdent de crédit d’impôt ne sera ni remboursé, ni imputé sur vos autres revenus.

Sachant que le droit fiscal est en perpétuelle évolution, ce raisonnement peut être amené à évoluer dans un avenir proche.

N’hésitez pas à nous contacter pour que nous puissions étudier votre situation et/ou vous assister dans vos démarches comptables et fiscales.